Nel mondo della gestione condominiale, uno degli argomenti che più spesso genera incertezze e confronti è quello relativo a chi debba realmente affrontare il pagamento del compenso dell’amministratore. Mentre le dinamiche fra inquilini e proprietari sono spesso complesse, la normativa italiana individua con chiarezza la parte sul cui capo grava l’obbligo economico. Questa regolamentazione è di capitale importanza sia per la trasparenza nei rapporti tra locatore e conduttore, sia per la corretta organizzazione contabile interna al condominio stesso.
Il principio giuridico: a chi spetta la spesa dell’amministratore
In base all’attuale quadro normativo, il compenso dell’amministratore di condominio è una delle principali voci di spesa comuni nelle assemblee condominiali. È bene precisare sin da subito che il pagamento di questa voce compete esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari, come stabilito dal Codice Civile agli articoli 1118 e 1129 e confermato sia dalla giurisprudenza sia dalla prassi amministrativa. L’amministratore viene infatti nominato direttamente dall’assemblea dei comproprietari, con attribuzione di specifiche funzioni e poteri che lo rendono il rappresentante legale del condominio. Questi poteri, così come il rapporto di mandato che lega amministratore e condominio, sorgono unicamente nei confronti dei titolari delle singole proprietà.
L’inquilino, ossia colui che occupa l’immobile in forza di un contratto di locazione, non ha quindi alcun obbligo diretto di corrispondere il compenso dell’amministratore. Questa disposizione nasce dal fatto che il rapporto giuridico con il condominio sussiste tra il proprietario e il condominio stesso. Anche la figura dell’amministratore di condominio viene quindi concepita come funzionale agli interessi e alle responsabilità dei comproprietari, non degli inquilini.
Ripartizione del compenso: criterio dei millesimi
Altro punto nodale è la modalità di ripartizione delle spese relative all’amministratore. La legge impone che queste vengano suddivise tra tutti i proprietari secondo il criterio dei millesimi di proprietà, cioè in proporzione al valore della loro quota nell’edificio. Questo criterio, di fondamentale importanza nella contabilità dei condomini, garantisce equità e oggettività nella distribuzione degli oneri. In altre parole, nessun proprietario può sottrarsi al pagamento, e ciascuno contribuisce pro-quota in virtù della propria titolarità. Ogni spesa legata alla funzione dell’amministratore – dal compenso annuale ai rimborsi spese – segue dunque questo schema, salvo diversa decisione presa all’unanimità in assemblea.
Il pagamento al professionista incaricato è tipicamente stabilito e deliberato contestualmente alla sua nomina, con trasparente indicazione nell’ordine del giorno dell’assemblea e conseguente annotazione nel verbale assembleare. Questa procedura tutela sia l’amministratore, che potrà agire per il pagamento in caso di morosità, sia i condomini, che conoscono in anticipo le responsabilità economiche derivanti dalla gestione comune.
Eccezioni e casi particolari: quando può pagare l’inquilino?
Nonostante la regola generale individui i proprietari come unici soggetti obbligati, ci possono essere situazioni particolari che conducono, per accordo tra le parti, alla corresponsione di questa spesa da parte dell’inquilino. Tuttavia, è bene sottolineare che tale eventualità resta una deroga contrattuale e deve essere esplicitamente prevista nel contratto di locazione. In assenza di una chiara pattuizione scritta, la spesa resterà sempre a carico del proprietario.
Inoltre, la disciplina delle spese condominiali distingue tra oneri ordinari e oneri straordinari. Gli oneri ordinari, come la manutenzione delle parti comuni o i servizi collettivi, sono spesso a carico dell’inquilino (se così stabilito nel contratto), mentre il compenso dell’amministratore rientra nelle spese di competenza del proprietario in quanto “gestione dell’edificio” e non semplicemente fruizione dei servizi comuni. Sono fatti salvi solo i casi in cui, per volontà delle parti, si decida diversamente e tale decisione venga formalizzata nel rapporto di locazione.
Ruolo dell’amministratore e impatto sulla convivenza condominiale
La figura dell’amministratore riveste un ruolo centrale per la funzionalità e l’armonia di ogni realtà condominiale. Non solo egli è responsabile dell’attuazione delle delibere assembleari e della gestione delle parti comuni, ma rappresenta anche il punto di riferimento per la risoluzione delle controversie, sia tra condomini, sia tra questi e gli inquilini. Il suo compenso riflette la complessità delle sue mansioni: dall’organizzazione dei fornitori, alla tenuta della contabilità, dal coordinamento delle manutenzioni ordinarie (e, se necessario, straordinarie), fino alla rappresentanza legale del condominio nei confronti di terzi e pubblica amministrazione.
L’importanza di tale ruolo giustifica la ripartizione del compenso fra tutti i comproprietari, che sono i reali destinatari e beneficiari delle attività gestionali dell’amministratore stesso. Ciò si traduce in maggiore chiarezza nei rapporti interni, una migliore consapevolezza delle rispettive obbligazioni e una solida base su cui fondare la convivenza civile all’interno della struttura condominiale. Gli inquilini, pur fruitori dei servizi amministrati (come illuminazione degli spazi comuni, pulizia, manutenzione ordinaria), mantengono un ruolo di secondari rispetto agli obblighi amministrativi, potendo tuttavia sempre rapportarsi con l’amministratore per questioni di interesse generale.
Va ricordato che il mandato dell’amministratore, così come il bilancio condominiale e la suddivisione delle spese, sono costantemente regolati dal diritto italiano. Approfondimenti tecnici possono essere consultati su fonti dettagliate come la voce di Wikipedia dedicata agli amministratori di condominio.
- Il compenso dell’amministratore è sempre a carico dei proprietari: salvo specifiche, esplicite pattuizioni contrattuali contrarie tra locatore e locatario.
- Il criterio dei millesimi disciplina la quota di spesa per ogni proprietario, in ragione del valore della proprietà rispetto all’intero stabile.
- Gli inquilini sono obbligati solo alle spese ordinarie di manutenzione delle parti comuni se previsto nel contratto e mediante il pagamento delle spese condominiali “vive”.
Chiarezza ed equità nella gestione del compenso amministrativo rafforzano la trasparenza e l’efficacia della vita in condominio, assicurando che tutti i soggetti coinvolti possano godere delle tutele normative senza ambiguità o sovrapposizioni di ruoli finanziari e gestionali.
